Efectos de la Nueva Ley de Vivienda
Alberto Rouco
9/16/20249 min read
Preámbulo.
Bélgica estuvo sin gobierno 541 días desde junio de 2010 hasta diciembre de 2011. Fue un récord mundial que la propia Bélgica ha conseguido superar en plena pandemia, alcanzando los 650 días entre diciembre de 2018 y septiembre de 2020.
En 2010-2011, en plena crisis financiera mundial, el “desgobierno” no le fue tan mal ya que creció más del 2%, el paro descendió, subió el salario mínimo y mejoró la percepción de la corrupción. Entretanto, la eurozona crecía menos del 2% y aumentaba el paro. “No tener Gobierno fue una bendición” según el economista belga Paul De Grauwe.
Bélgica estaba a punto de integrarse en el infausto club de los PIGS (¿recuerdan? Portugal, Italia, Grecia y España), que pasó a ser PIIGS tras añadir a Irlanda y PIIIGS tras sumar a Islandia. ¿Cómo lo hubieran llamado tras el ingreso de Bélgica? Pero no hubo que inventar otro acrónimo despectivo porque Bélgica pasó de ser la economía número 22 a la 16 y se unió al club de países privilegiados, encabezados por Alemania, que se financiaban a coste prácticamente cero y contribuían a aumentar la prima de riesgo (recuerdan cuanto hablábamos entonces de esa medida, aún sin entender bien lo que era) de los PIGS (o de los PIIIGS).
Su nuevo récord de “desgobierno” en 2019-2020 tampoco hizo que los efectos de la pandemia fueran mucho peores que en otros países de su entorno. Su índice de mortalidad acumulado por Covid en abril de 2022 estaba al nivel de Italia, algo por encima de Francia o España, pero por debajo de Estados Unidos (aunque allí, igual fue justamente la gestión del gobierno de Trump la que contribuyó a tener un índice superior al de otros países desarrollados).
¿Adónde voy a parar? A la conclusión de que, quizás, la falta de gobierno no empeora la evolución económica ni sanitaria de un país. ¿Es posible que incluso las mejore? A falta de liderazgo político, los técnicos toman las decisiones. A largo plazo, la visión de adonde se quiere ir es esencial. Pero en el corto plazo, los expertos gestionan mejor y toman las decisiones diarias más adecuadas. La interferencia, a menudo habitual, de políticos visionarios pero poco formados y experimentados, más bien entorpece la gestión diaria del corto y medio plazo y el buen progreso económico. Si además, esos visionarios se rodean de técnicos seleccionados por su ideología y fidelidad y no por sus conocimientos y experiencia contrastada, el resultado no puede ser bueno. Es una secuencia lógica (disciplina, la lógica, que se enseñaba poco en la época del BUP y nada en la época de la ESO) y por tanto debe ser cierta, además de que hay innumerables ejemplos que la confirman: buenas directrices políticas basadas en una acertada visión de país que, sin embargo, se concretan en leyes que conducen en la dirección opuesta debido a su mal enfoque o, simplemente, a su pésima redacción. Seguro que todos recordamos muchos de estos ejemplos. El mundo está lleno de buenas intenciones que acaban fatal por inexperiencia o... ¿estupidez?
Nueva ley de vivienda en Barcelona, primeros efectos.
Los alquileres en Catalunya, y más en Barcelona, están disparados. No es que la oferta sea escasa pero la demanda es muy superior. No es solo población autóctona, sobre todo jóvenes que no disponen de recursos para comprar y, por tanto, alquilan. Es una inmigración abundante, desde personas con pocos recursos, procedentes de países poco desarrollados, en busca de oportunidades, hasta nómadas digitales, bien remunerados y con una vida itinerante basada en el teletrabajo. Pasando por profesionales y directivos de altos ingresos que trabajan para los hubs de diseño y tecnología de Barcelona. Además de un turismo continuado durante todo el año más interesado en las ofertas de Airbnb y similares que en las hoteleras y, por tanto, en alquilar apartamentos integrados en los barrios y en la vida de la ciudad. Toda esta demanda ha creado un negocio de alquiler próspero y ha subido los precios hasta hacerlos prohibitivos para los jóvenes locales y para los inmigrantes con pocos recursos. Pero si los precios no bajan debe ser por que la oferta existente la acaparan los inmigrantes “digitales” y los turistas con recursos.
Idea del Govern para facilitar el acceso a la vivienda de alquiler: limitamos los precios por ley según nuestro criterio (el del Govern).
La primera consecuencia es que los jóvenes y los inmigrantes que ahora no acceden al alquiler de una vivienda por su elevado precio, a partir de ahora sí que lo harán. Esto es obviamente cierto.
Pero ¿cuál es la segunda consecuencia en el dómino?
1. La oferta seguirá siendo la misma o, probablemente, inferior – en todo caso, no aumentará si los precios bajan.
2. Por tanto, esa oferta se repartirá ahora entre los nómadas digitales y profesionales pudientes y los jóvenes e inmigrantes de menos recursos. Éticamente es más justo, pero los efectos económicos no serán buenos: Aunque el volumen de negocio, en número de inmuebles alquilados, se mantenga, la riqueza o facturación que genera será menor. Los arrendadores y el estado pierden (este último, en impuestos).
3. Los propietarios arrendadores no mejorarán sus viviendas. No invertirán en reformas si esto no repercute en conseguir un precio y unos ingresos mayores. El parque de viviendas se deteriorará, los nómadas digitales perderán interés en una ciudad que no ofrece buenos alojamientos y los profesionales no alquilarán viviendas deterioradas porque sean más baratas. Este efecto se enlaza con el punto 1 y crea un círculo vicioso: si estos buenos clientes desaparecen, la oferta cae.
El acceso a la vivienda de alquiler será más barato (punto + para el Govern) pero no más fácil porque la oferta no aumentará (si acaso, se reducirá – punto 1 anterior) y la demanda, a corto plazo, se mantendrá (y para cuando la demanda baje – punto 3 – también lo habrá hecho la oferta). También se habrá empobrecido un sector ahora próspero y deteriorado la calidad de la vivienda de alquiler (2 puntos - para el Govern).
Nueva ley de vivienda en Barcelona, efectos finales
Las consecuencias anteriores traen una tercera ola de efectos.
1. Si el negocio de alquiler empeora, la solución es vender (o mantener los pisos vacíos, pero esta solución es peor a no ser que se esperen nuevos cambios, en la dirección contraria, a corto plazo). Un aumento de la oferta de venta no es malo excepto si es tan grande que derrumba los precios. Sabemos cual es la consecuencia de esto (o podemos consultar la hemeroteca de los años 2008 a 2010). Pero ¿es posible una fuerte caída de precios? Aunque aumentará el número de propietarios que prefieran vender antes que alquilar y se incrementará la oferta, la disminución de vivienda en alquiler, también aumentará el número de personas que tengan que comprar e incrementará la demanda. Si ambas, oferta y demanda, crecen, los precios no cambiarán en exceso y el nuevo punto de equilibrio dependerá del nuevo balance entre una y
otra. Si los precios bajan poco, los jóvenes y los inmigrantes de menos recursos seguirán sin acceso a la compra de vivienda, pero a los inmigrantes “ejecutivos” les abarataremos la vivienda y perjudicaremos el sector de la construcción (más vivienda usada en venta y precios a la baja implica necesariamente menos obra nueva). Si suben poco, empeorará aún el acceso a la vivienda y prosperará el negocio de compraventa inmobiliaria y la especulación.
2. El negocio de la rehabilitación caerá. Las viviendas para alquiler con precios topados (que además infravaloran el valor de una reforma) no se reformarán. Si el sector de rehabilitación cae y el de la construcción de obra nueva corre el mismo riesgo, tenemos un problema, ya que este sector sigue teniendo un peso muy elevado en nuestra economía.
En resumen, conseguiremos:
1. Reducir el precio (y el negocio) del alquiler. Beneficiaremos a algunas personas que ahora tienen dificultades para pagar una vivienda, pero también a otras que pueden pagarla holgadamente (y que, de hecho, prefieren pagar más por una vivienda en perfectas condiciones).
2. No aumentar (posiblemente reducir) la oferta de alquiler.
3. Deteriorar la calidad de las viviendas en alquiler.
4. Perjudicar gravemente al sector de la rehabilitación.
5. Perder atractivo para ejecutivos itinerantes y nómadas digitales.
6. Reducir los ingresos de la ciudad, de la Comunidad y del Estado (quizás del Estado no, ya que lo que pierda Barcelona, es posible que lo gane Madrid, Valencia y otras ciudades).
7. Quizás, solo quizás (dependerá también de otros factores y equilibrios) aumentar la oferta de venta y reducir un poco los precios; favorecer a algunos jóvenes y a muchos más no tan jóvenes y a algunos profesionales extranjeros, pero también la especulación; y poner en riesgo a la industria de la construcción.
La idea tiene más contras que pros, genera graves incertidumbres y no es sostenible. Con estos condicionantes, quizás sería mejor esforzarse por pensar algo mejor, aunque haya elecciones.
Precedentes
¿Has leído este texto: “El movimiento liberalizador de la propiedad urbana ha de atemperarse, no sólo al ritmo determinado por las circunstancias económicas del país, sino también a las exigencias ineludibles de la justicia social, que constituyen la médula y razón de ser de nuestro régimen político”? Si has pensado que es el preámbulo de la reciente Ley de Vivienda, te has equivocado. ¡Es el primer párrafo de la Ley (franquista) de Arrendamientos Urbanos de 1964!
¿Cuáles fueron las consecuencias de esa ley?
1. Convirtió a España en el país europeo con menor porcentaje de familias viviendo de alquiler. Sólo las familias que disponían de un contrato de alquiler en el momento de la aprobación de la ley siguieron en ese régimen. Eso sí, esos privilegiados mantuvieron su privilegio por muchos años y sus descendientes también.
2. El negocio y la oferta de viviendas en alquiler desaparecieron ya que su rentabilidad era prácticamente nula.
3. Las viviendas de alquiler se deterioraron y con ellos los edificios. Los propietarios no hacían arreglos ni mejoras porque lo que ingresaban no les compensaba esos gastos. Y los inquilinos tampoco, ya que hacer cambios significativos podía conllevarles la pérdida de su derecho de alquiler a precio regulado.
4. Las viviendas vacías se multiplicaron. Para no ganar casi nada era mejor dejar la vivienda vacía y evitar los trastornos que causa tener inquilinos.
5. También aumentó la oferta de venta, pero no tanto como para disminuir los precios. Entre otras razones porque la demanda creció a la par al aumentar el número de personas que debían comprar ante la virtual desaparición de las viviendas disponibles en alquiler.
Así que ya tenemos experiencia sobre lo que puede acarrear la interferencia de la administración limitando arbitrariamente los precios y las condiciones de un negocio que, como cualquier otro que afecta a necesidades y derechos humanos esenciales (vivienda, salud, alimentos, energía…), debería estar controlado pero no regulado hasta su asfixia.
Consecuencias
Las consecuencias en el mercado de compraventa de vivienda de segunda mano se verá afectado por lo que suceda en el mercado de alquiler, ya que son vasos comunicantes.
La oferta de venta aumentará por el creciente número de propietarios que decidirán vender en lugar de seguir alquilando a precios topados. Pero también aumentará la demanda debido a la menor oferta de alquiler. Estos cambios modificarán los precios (no demasiado) en función de qué crece más: si la oferta generada por propietarios que deciden vender o la demanda de inquilinos obligados a comprar al no encontrar opciones de alquiler. Mi apuesta intuitiva, ya que hay demasiadas variables en el cálculo, es que probablemente aumente algo más la oferta y se produzca una moderada contención de precios. Habrá más competencia al vender, pero en un mercado creciente (ya que la demanda también aumentará), no es un problema grave. Si me equivoco y los precios suben, se venderá más rápidamente por el aumento de la demanda.
El parámetro que más impacta a nuestro modelo de negocio es el diferencial de precio entre inmuebles en mal estado y reformados y este diferencial aumentará si el parque de pisos deteriorados aumenta y el de pisos en buen estado disminuye, cosa que sucederá con la vivienda disponible en alquiler. Nuestro proyecto, sea cual sea la evolución del mercado, se beneficiará moderadamente.
El impacto más positivo vendrá de uno de los daños colaterales de la nueva ley: El perjuicio causado al sector de la reforma porque los pisos de alquiler dejarán de reformarse excepto en lo indispensable. Habrá más profesionales disponibles a coste más bajo. No queremos aprovecharnos de la difícil situación de esos profesionales para reducir coste, pero sí para disponer de profesionales mejor capacitados y formados y solucionar una de las mayores dificultades de nuestro negocio: la disponibilidad de personal de obra competente y serio.
En definitiva, el efecto de la limitación de precios de alquiler en nuestros resultados será pequeño y, si acaso, beneficioso. Sobre nuestras operaciones el impacto será mucho mayor y positivo: Conseguiremos los mismos resultados trabajando más a gusto con mejores profesionales.
Dicho esto, una ley que no sirve a su propósito (que es bueno) y que, por el contrario, perjudica seriamente a un sector económico (el de la reforma) no puede gustarnos aunque a nosotros nos afecte poco y de forma positiva.