Los pasos de una inversión inmobiliaria
Alberto Rouco
7/20/202315 min read
La combinación de un gran parque de pisos disponibles de pequeña superficie en torno a 50 m2 y de un precio más reducido por m2 permite realizar inversiones menores en capital.
Además, es el décimo barrio en número de viviendas pero el primero en pisos a la venta, lo que implica una alta disponibilidad de pisos para reformar, hay una alta proporción de compradores extranjeros (>80%), muchos de ellos no residentes, y es un barrio carismático del centro histórico de Barcelona, con edificios singulares y con un significativo crecimiento de la restauración y de nuevos negocios atractivos.
En el Raval se ponen en venta más de 6.000 pisos cada año, de los que entre 1.500 y 2.000 cumplen potencialmente nuestras condiciones mínimas.
En el Raval, hay muchos inmuebles pequeños a reformar, los precios de compra son bajos, la rotación muy grande y la revalorización de las reformas es muy importante. Además hay un importante negocio de alquiler, bueno y rentable.
1. La selección y compra de un inmueble
Seleccionar el inmueble adecuado es la base del éxito de una inversión inmobiliaria. Hay que comprar a un precio adecuado, en ningún caso superior al de mercado. Y debemos asegurarnos de no comprar una propiedad con problemas. No puede tener cargas pendientes ni, y esto es más difícil de detectar, vicios o problemas ocultos en la construcción.
2. La reforma
Si compramos para vender, a menos que sea una inversión a muy largo plazo, será necesario reformar (a menos que hayamos comprado, cosa muy improbable, muy por debajo del precio de mercado). Incluso si la inversión es a largo plazo, al final necesitaremos una reforma. Bien porque alquilamos el piso durante el periodo de espera hasta venderlo, bien porque incluso sin inquilinos, los inmuebles se deterioran solos con el paso del tiempo y requieren mantenimiento y actualización.
Es básico que la reforma nos revalorice el inmueble para su venta mucho más de lo que cuesta.
3.a. La venta
Lo habitual es realizarla a través de una inmobiliaria, pero es importante saber que la mayoría, pese a sus elevadas comisiones, ni son rápidas ni demasiado incisivas en conseguir un alto precio de venta.
3.b. El alquiler
También es habitual hacerlo a través de una inmobiliaria. En el caso del alquiler hay que añadir riesgos de impago o de deterioro acelerado de la propiedad por mal uso o negligencia por parte de los inquilinos. El primer riesgo se puede minimizar con un buen seguro, pero el segundo es difícil de paliar y desgraciadamente bastante frecuente.
¿Alquilar o vender?
Vender tiene sentido como inversión a corto plazo o a largo, tras un periodo de alquiler, en caso de necesitar liquidez. Es especialmente interesante dado que los beneficios tributan en la base imponible del ahorro, como los que nos generan los fondos de inversión o la compra y venta de acciones.
El alquiler es una inversión de futuro. Nos puede generar, si todo va bien entre 4 y 8% de rentabilidad por el capital invertido y nos aporta un sobresueldo o una extra a nuestra pensión una vez jubilados. El problema es que se la trata fiscalmente precisamente como un sobresueldo y tributa en la base general del IRPF, sumada a nuestro sueldo o pensión. Por otra parte, no es una inversión exenta de riesgos si encontramos un mal inquilino, ni de preocupaciones y dedicación ya que el propietario debe mantener la propiedad en correctas condiciones de habitabilidad para sus inquilinos y buscar nuevos inquilinos con cierta frecuencia.
Vender es una buena inversión a corto plazo, alquilar es una inversión de futuro no exenta de riesgo.
La selección y compra del inmueble en BEYOND HOME development
La selección del inmueble comienza por la selección del barrio: El Raval de Barcelona.
Durante los próximos 5 años esperamos estar en el Raval de Barcelona. El Raval cumple con nuestra Visión de Responsabilidad Social y nos permite un buen negocio inmobiliario.
Lo siguiente es la selección del inmueble óptimo al mejor precio.
Para ello, estamos conectados con las principales plataformas internet y mantenemos una estrecha relación con todas las inmobiliarias del Raval. Además de recurrir a la tecnología de IA con un algoritmo propio, basado en parámetros como la superficie, el precio, la tasación del inmueble, su valor catastral, si es exterior o interior, la luminosidad, la orientación, el número de planta, la distribución, su estado de conservación, las instalaciones disponibles, la ubicación o el entorno. La mayoría de estos datos entran de forma automática en el sistema desde diversas plataformas inmobiliarias. Aún hay algunos que debemos introducir manualmente, como el estado real de conservación y otros, como la calidad de la ubicación, que estamos automatizando tras un mapeo personal del barrio. La IA aprende y se corrige a partir de datos del mercado, como el tiempo de permanencia a la venta, el precio final y los cambios de precio durante el tiempo que el inmueble ha estado en el mercado, el interés de los compradores (número de visitas de la página, veces que se ha puesto como favorito o veces que se ha enviado a contactos) y el número de ofertas.
Este algoritmo de IA nos proporciona automáticamente una valoración de cada piso, que se perfecciona aún con la introducción manual de ciertos parámetros para los pisos mejor clasificados inicialmente.
La negociación del precio más bajo, cuando se dispone de tantos datos, incluyendo la tasación y el valor catastral, queda en manos de un negociador bueno y bien informado.
La reforma
Cuanto más rápida, económica y eficiente, mejor.
Para ello conviene realizar pocos cambios de distribución y un buen proceso de Home staging.
Además hay que estandarizar al máximo el diseño, los materiales y los procesos, disponer de un equipo profesional estable y fiable de instaladores que respete estrictamente la planificación de la obra y tener un profundo conocimiento de todos los costes y opciones alternativas.
Una partida presupuestaria de instalación puede variar en un factor 3,5. La misma instalación puede ser presupuestada por 2000 € y por 7000 €. Y aunque a menudo el que presupuesta 2000 € es un profesional mejor, frecuentemente los particulares acaban pagando cerca de 7000 €.
Además, los malos profesionales pueden dar un presupuesto de más de 7.000€ … en solo 2 LÍNEAS!!
Para evitarlo, nuestra calculadora de presupuestos contiene más de 600 líneas de memoria detallada y presupuestadas de forma individual por cada instalador.
Las reformas de BEYOND HOME development se basan en los siguientes criterios principales:
Eficiencia: mejoramos la certificación energética de cada vivienda reformada.
Seguridad: renovamos todas las instalaciones para que cumplan las normativas vigentes y protegemos convenientemente los accesos a la vivienda.
Confort: construimos viviendas prácticas y acogedoras en todos los detalles, también la temperatura, la ventilación y la luz natural.
Diseño: actual pero con el carácter del barrio, preservando su arquitectura tradicional.
Sostenibilidad: Restauramos, reciclamos y reutilizamos todos los materiales y elementos posibles.
Y evidentemente, con el coste más económico y la duración más corta que permitan maximizar la rentabilidad de nuestras inversiones.
Nuestras reformas por un piso de ±50 m2 no pueden costar más de 20.000 € incluyendo todas las partidas.
Normalmente, nos encontramos 3 habitaciones, 2 de ellas sin luz ni ventilación. Tirando solo un par de tabiques unimos 2 habitaciones y abrimos la cocina al living. Las instalaciones de electricidad y agua suelen ser muy antiguas y peligrosas. Hay que retirarlas completamente sustituyéndolas por instalaciones nuevas y actuales. La cocina y el baño también requieren una renovación completa.
Descubrimos y restauramos parcialmente la pared de ladrillo original y totalmente los techos de vigas de madera y “volta catalana”. Usamos la iluminación como elemento decorativo para resaltar estos elementos originales y decoramos el resto con colores claros y minimalista nórdico
Por último, proporcionamos confort climático y eficiencia energética mediante bomba de calor, nuevos cerramientos de calidad y el máximo aprovechamiento de la ventilación y la iluminación naturales.
La obra incluye generalmente las siguientes partidas:
Demolición
Eliminar red antigua de fontanería
Retirada de sanitarios
Retirada de mobiliario de cocina
Retirada de instalación eléctrica antigua
Retirada de pavimentos, alicatados y enfoscado
Retirada de falsos techos
Retirada de rodapiés
Destrucción de paredes
Retirada de carpintería interior antigua
Gestión de residuos
Revestimientos
Construcción de paredes
Enyesado y Pintura
Suelos
Falsos techos
Alicatado de baño y cocina
Carpintería interior
Puertas interiores
Puerta blindada de entrada
Cerramientos
Balconera
Ventanas
Persianas
Motores
Instalaciones
Agua con tubería multicapa
Desagües con tubería PVC
Electricidad y cuadro de protección normativo
Clima con bomba de calor split o multisplit
Cocina y baño
La venta o alquiler
La puesta en venta o alquiler se debe hacer ya durante la reforma a partir de buenos renders y de una descripción elocuente y atractiva de la propiedad y de su entorno. La venta o alquiler se hace directamente, sin agencias inmobiliarias de intermediación, desde plataformas digitales de venta y sobre una cartera existente de clientes e inversores interesados en alquilar o en comprar para alquilar. Cuando la reforma está completa, el Home staging y las fotos, vídeos y visitas virtuales 3D del inmueble son esenciales. Por supuesto, sin descuidar la importancia decisiva de las visitas presenciales y de las consultas telefónicas o por mail, whatsapp, etc. Para ello, nuestra disponibilidad es total y las respuestas a los clientes interesados son inmediatas. Esta disponibilidad e inmediatez nos diferencia radicalmente de la mayoría de las inmobiliarias habituales.
La solidez de BEYOND HOME development: un buen modelo de negocio
Seleccionamos pisos entre 40 y 60 m2 que se puedan reformar sin cambiar apenas la distribución. Si la finca no dispone de ascensor, no nos interesan pisos más altos de un 4º real, pero tampoco nos interesan plantas bajas ni entresuelos, que tienden a ser oscuros, ruidosos, poco seguros y con techos bajos. Y, más importante, tardan más en venderse y tienen precios inferiores. Intentamos que la compra no sobrepase los 150.000 € con todos los costes de trámites y reforma e impuestos incluidos. Nuestro objetivo es una rotación inferior a 4 meses desde la compra hasta la venta, con un beneficio bruto mínimo de 25%.
Ofrecemos 4 opciones diferentes de entrega en nuestras viviendas:
1. Piso vacío como se encuentran los pisos nuevos habitualmente, con baño completo, incluyendo mampara de ducha, cocina con mobiliario, fregadero, vitrocerámica, horno, campana y termo, aire acondicionado y downlights y/o tira led en algunas ubicaciones.
2. Piso con todos los electrodomésticos, incluyendo lavadora, lavavajillas y frigorífico.
3. Piso amueblado, incluyendo bases de cama y somieres. Ideal para quién quiere entrar a vivir sin preocuparse de nada.
4. Piso completo, incluyendo televisor o proyector, toallas, ropa de cama, vajilla, cubertería y utensilios de cocina. Ideal para quien quiere realizar alquileres de corta duración.
Los márgenes de la venta mejoran cuanto más acabado y completo se entrega el inmueble.
El éxito de BEYOND HOME development se sustenta en una gestión estricta de tesorería, en una pequeña reserva de pisos en propiedad para alquiler y para garantizar el capital de nuestros inversores y en una inversión exterior limitada de gran rotación y muy alto interés para nuestros inversores.
Las fórmulas de inversión
Entre otras alternativas que se pueden negociar con los inversores, proponemos préstamos de corta duración entre particulares, a partir de 40.000 €, con interés pactado y aval o garantía.
Los préstamos personales entre particulares están regulados por la Ley 16/2011 del 24 de junio que establece las obligaciones entre ambas partes. Según esta ley, si se produce el impago de un préstamo entre particulares, el prestatario afrontará la deuda con todo su patrimonio, presente y futuro. Para añadir la máxima seguridad para el inversor prestamista, en los contratos de préstamo a socios de BEYOND HOME development se añade una cláusula que establece un aval o garantía de pago suficiente para el capital prestado y sus intereses (un inmueble específico o un capital pignorado).
Es una opción simple, segura y sin preocupaciones operativas para el inversor, ya que BEYOND HOME development se ocupa de todos los trámites.
El proceso es muy sencillo y consta de los siguientes pasos:
1. Firma del Contrato de préstamo entre particulares con intereses y con aval o garantía hipotecaria. Este contrato incluye:
a. Datos y DNI del inversor o prestamista.
b. Datos y DNI del prestatario (socio de BEYOND HOME development).
c. Cuantía de capital prestado.
d. Interés y plazo del préstamo.
e. Aval o garantía de pago.
2. Si el inversor lo requiere, el contrato se puede elevar notarialmente a público, aunque en todo caso el contrato se debe presentar a Hacienda (paso 4).
3. Aportación de capital.
4. Presentación del Contrato y Modelo 600 a Hacienda por el prestatario (BEYOND HOME development).
5. Cobro de capital e intereses por el inversor (o ejecución del aval).
Posteriormente, el inversor declarará y tributará a Hacienda por sus beneficios en la correspondiente Declaración de la Renta:
La garantía hipotecaria o préstamo entre particulares tributa sólo por el concepto de préstamo (Artículo 15 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), es decir en la Base del Ahorro.
También podemos proponer la alternativa de realizar una inversión a partir de 40.000 € vinculada a una operación inmobiliaria de compra-venta, en solitario o con otros inversores (en este caso, uno de ellos siempre será un socio de BEYOND HOME development). Esta inversión se inicia con un Acuerdo de Colaboración entre personas físicas entre todos los inversores que participan en la operación o entre un único inversor y un socio de BEYOND HOME development. En este acuerdo se establecen las aportaciones de capital que se realizarán y los plazos de esas aportaciones, la participación en la propiedad del inmueble de cada participante, la responsabilidad del socio de BEYOND HOME development como gestor de toda la operación inmobiliaria (compra, reforma y venta incluidas) y como único decisor y las condiciones de terminación del acuerdo incluyendo los pagos correspondientes a cada participante.
Tras el Acuerdo de Colaboración, el socio de BEYOND HOME development procede a la compra de un inmueble que se escritura a nombre de todos los participantes con los porcentajes estipulados en el Acuerdo de Colaboración. Los inversores desembolsan el capital a medida que éste es requerido para la compra y reforma del inmueble según el calendario estipulado en el Acuerdo de Colaboración. A continuación, BEYOND HOME development realiza la reforma y venta del inmueble y termina el Acuerdo de Colaboración en las condiciones y con los porcentajes de reparto de capital que se habían establecido. Para la venta del inmueble es necesario de nuevo la presencia en el Notario que elija el comprador de todos los inversores participantes para la firma de la escritura. La mejor garantía del correcto desarrollo de la operación es el propio inmueble comprado, de propiedad compartida por los inversores, y sobre todo la vinculación directa en la compra y en toda la operación de un socio de BEYOND HOME development.
Una tercera propuesta es una inversión mínima de 200.000 € y progresiva. Como en la primera opción planteada, el inversor firma un Contrato de préstamo por un mínimo de 100.000 € entre particulares sin intereses y con aval o garantía hipotecaria. La firma del contrato y el desembolso del capital prestado se realiza en el momento de la adquisición de un inmueble, que servirá de aval, por BEYOND HOME development. En este contrato se indica el plazo del préstamo y el inmueble que constituye el aval. El monto restante del capital invertido se entrega como parte del pago del inmueble constitutivo del aval en el momento en que BEYOND HOME development procede a su venta al inversor, completamente reformado y, si el inversor así lo desea, alquilado a un primer inquilino con una rentabilidad mínima acordada con el inversor. En el momento en que se escritura la venta del inmueble, el inversor adquiere la propiedad de éste y BEYOND HOME development salda su deuda con el inversor por el préstamo inicial y recibe el capital pendiente de la inversión.
Se trata en definitiva de una inversión en dos fases para adquirir un inmueble reformado para alquilar. BEYOND HOME development solo realizará el alquiler a un primer inquilino. En ningún caso asumirá la responsabilidad de realizar alquileres posteriores, independientemente de la duración del contrato con el primer inquilino, ni la gestión de cualesquiera incidencias con el primer inquilino más allá de la firma inicial del contrato estándar de arrendamiento.
La vertiente social
Nuestra responsabilidad social se centra en tres capítulos principales:
Renovamos las propiedades:
Con una instalación eléctrica segura y normativa.
Con Iluminación eficiente, aprovechando la máxima iluminación natural.
Con una instalación de agua fiable.
Con una nueva evacuación de agua.
Con una instalación de gas segura, cuando se disponga de este suministro.
Con clima, ACS y buen aprovechamiento de la ventilación natural.
Con cerramientos eficientes.
Con paredes y recubrimientos sólidos y en perfecto estado (alicatados, suelos, techos, pintura, aislamientos).
Con accesos bien protegidos (puerta blindada, persianas).
Con un interiorismo actual y diseño acogedor.
Restaurando los elementos arquitectónicos característicos para preservar el carácter del edificio y del barrio.
Reciclando y reutilizando materiales.
Facilitamos acceso a la vivienda a jóvenes y familias, poniendo a su disposición pisos nuevos, modernos y acogedores a precios económicos (≈200k€).
Revitalizamos el barrio llenándolo de jóvenes y familias y preservando su carácter histórico y social con nuestras intervenciones de restauración.
Y por eso estamos en el Raval de Barcelona:
Para rehabilitarlo y convertirlo en un barrio confortable para familias y jóvenes.
Para preservar el carácter histórico del centro de Barcelona.
Para facilitar el acceso a la vivienda de jóvenes y familias con menos recursos, cosa imposible en otros barrios de la ciudad.
Para restaurar las viviendas y reutilizar al máximo los materiales.
Para crear viviendas eficientes y confortables usando las últimas tecnologías y tendencias de diseño.
Anexo de fiscalidad
Los ingresos por alquiler se suman a las rentas del trabajo y tributan en la base general según la tabla siguiente:
Fig. 9. Mapa parcial de pisos en el radar de BEYOND HOME development. Los azules son a reformar, los rojos reformados. Se observa claramente la mayor proporción de pisos disponibles a reformar.
Tabla 1. Comparativa de precios de otros barrios que se han transformado en las últimas décadas respecto a los precios actuales de venta y alquiler en el Raval. Que en Chamartín el precio de alquiler sea más bajo que en el Raval es coherente con la elevada rentabilidad del alquiler en el Raval y con el crecimiento aún lento de los precios de alquiler en Chamartín.
Hay precedentes de otros barrios que empezaron en la situación actual del Raval y que han crecido de forma extraordinaria en 10-20 años. Por ejemplo, los restantes barrios del distrito de Ciutat Vella en Barcelona: la Barceloneta, el Gòtic y Santa Caterina y la Ribera. Otros barrios de Barcelona como Poble Nou o Diagonal Mar y, hace más tiempo, el barrio de Gràcia. Lo mismo ha sucedido en Madrid con barrios de su distrito Centro, como Chueca o Malasaña y está ahora ocurriendo en el distrito de Chamartín.
Fig. 12. Precio por m2 de venta y alquiler en el distrito de l’Eixample en Valencia, que incluye el barrio de Russafa. En 10 años el precio de venta ha aumentado +53,8% (+4,4% anual) y el de alquiler +107,7% (+7,6% anual).
El barrio de Russafa en Valencia o el Soho en Málaga serían otros ejemplos de crecimiento, aunque los precios en estas ciudades son obviamente inferiores.
Fig. 10. Precio por m2 de venta y alquiler en el distrito de Madrid Centro, que incluye los barrios de Malasaña y Chueca. En 10 años el precio de venta ha aumentado +61,3% (+4,9% anual) y el de alquiler +50,7% (+4,2% anual).
Fig. 11. Precio por m2 de venta y alquiler en el distrito de Chamartín en Madrid. En 10 años el precio de venta ha aumentado +43,2% (+3,7% anual) y el de alquiler +42,7% (+3,6% anual).
Fig. 13. Precio por m2 de venta y alquiler en el distrito Centro de Málaga, que incluye el barrio de Soho, al norte del puerto. En 10 años el precio de venta ha aumentado +73% (+5,65% anual) y el de alquiler +84% (+6,3% anual).
En cambio, los intereses o ganancias de los préstamos entre particulares y de la participación en ventas inmobiliarias se suman a otros beneficios procedentes de fondos de inversión, acciones o bonos y tributan sobre la base del ahorro según la tabla siguiente:
Por ejemplo, si obtenemos 30.000 € de beneficio con la compra-venta de un piso o de interés por un préstamo que realizamos, esta ganancia tributará (base del ahorro) 6.180€ (20,6%).
Sin embargo, 30.000€ de incremento salarial sobre un sueldo de 40.000€ tributarán (base general) 11.900€ (39,7%).