¿La ley contra la especulación de la vivienda solucionará el problema?
Alberto Rouco
9/17/20263 min read
Es evidente que en Catalunya, y en especial en la gran área urbana de Barcelona, hay un grave problema de vivienda que las instituciones deben paliar. La última medida a debate en el Parlament de Catalunya, pendiente de aprobación el mes que viene, intenta evitar la especulación con la vivienda. El objetivo me parece correcto, por supuesto, pero su enfoque me parece una aberración. Esa futura ley parte de la presunción de que comprar pisos en mal estado para reformarlos, hacerlos habitables y venderlos una vez están en buenas condiciones es especulación y, como tal, hay que prohibirla.
Te muestro nuestros números reales de esta presunta especulación durante los años 2025 y 2026.
Nosotros compramos pisos que, en general, están hechos un desastre y son inhabitables, entre otras razones porque muchos ni siquiera cuentan con una cocina o un cuarto de baño en condiciones (te remito a vídeos que hemos publicado en LinkedIn, como https://www.linkedin.com/posts/alberto-rouco-76299721_feliz-2026-activity-7413981100131106816-FMc2?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAAASYSHoBghou1O8CcQpD3rQIzLno5HLW5S4). El precio de los últimos pisos que hemos comprado ha sido, en promedio, de 150.000€. A esto hay que añadir el ITP (15.000€) y los gastos administrativos (notaría, registro, gestoría) de 1.500€. La reforma integral cuesta 40.000€. En ella se incluyen nuestros salarios y cualquiera que conozca el tema sabe que es un excelente precio para una rehabilitación completa de un piso de 50 m2. La inversión necesaria asciende pues a 206.500€. El precio de venta promedio está en 228.000€ a lo que hay que descontar 6.000€ de comisión inmobiliaria por la venta. Quítale también 1.400€ de suministros, comunidad e IBI mientras se mantiene la propiedad del piso y del pago de la plusvalía municipal tras la venta. Quedan 220.600€, es decir, un beneficio bruto de 14.100€ que representa una ganancia de 6,83%. No creo que este pequeño margen de beneficio bruto se pueda considerar usura y, menos aún, especulación. Cualquier empresa persigue un margen mayor para su cuenta de resultados. Es cierto que en 2023 y 2024 se podía ganar un margen mayor, pero el propio mercado corrigió drásticamente esta situación a principio de 2025.
A cambio de este escueto margen, nuestra actividad convierte un piso INHABITABLE en una vivienda impecable disponible en el centro de Barcelona por solo 228.000€.
Ahora quisiera analizar el negocio que hace el Govern que nos acusa de especuladores con nuestra actividad mercantil. La Generalitat obtiene 15.000€ de ITP por nuestra compra y 22.800€ de ITP, que paga el comprador, por nuestra venta. En total 37.800€ netos. Compáralos por favor con nuestro beneficio de 14.100€ brutos. La Generalitat gana 2,7 veces más, NETOS, y nos acusa de especuladores. Entonces, ¿ellos qué son? En el “peor de los casos” para ellos, si nos compra el piso un joven (menor de 35 años) o una persona con discapacidad superior al 65%, con ingresos inferiores a 36.000€ anuales, el comprador solo pagará 11.400€ de ITP y la Generalitat ganará 26.400€ (casi el doble que nosotros).
Con esta ley aberrante, que el propio Consell de Garanties Estatutàries (CGE) dictaminó por unanimidad en agosto que vulneraba el derecho constitucional a la propiedad privada y la herencia, el Govern abolirá nuestra actividad, mantendrá un parque de viviendas sin condiciones de habitabilidad e impedirá el acceso a viviendas dignas en Barcelona a jóvenes y familias que pueden permitirse un precio de 230.000€ por una vivienda, pero no más alto.
La aplicación de esta ley no resolverá el problema de la vivienda. La causa del problema es que la población del área urbana de Barcelona ha crecido un 32%, el número de personas que viven solas ha aumentado el 68% y el parque de viviendas disponible se ha incrementado solo en 24%. Faltan 220.000 viviendas y mientras no se construyan o se rehabiliten, la escasez de vivienda y los precios elevados continuarán. Si apenas se construye (porque no hay incentivo económico) y además ahora prohibimos la rehabilitación de viviendas que están inutilizables vamos en dirección contraria a la solución.