¿Qué documentación necesitas para la compraventa de un inmueble de 2ª mano?

Si quieres comprar un inmueble de segunda mano, asegúrate de solicitar la siguiente información antes de tomar una decisión:

• Lo más importante, si la finca lo tiene es el ITE, sobre todo el informe técnico, aunque sea solo un informe preliminar, pero también el certificado de aptitud si lo tiene.

  Este informe te indica claramente el estado del edificio. Fíjate especialmente en las posibles incidencias en la estructura, tanto vertical como horizontal, del edificio y en su gravedad. Si tienes dudas porque el informe es muy detallado y técnico, busca la ayuda de un profesional que lo analice y te informe con claridad y detalle. El coste de este profesional merece la pena pagarlo antes de tomar una decisión de compra en caso de que haya incidencias importantes en el inmueble. Te ayudará a tomar una decisión informada y te evitará pesadillas o grandes gastos inesperados, que arruinen tu inversión y quizás tu economía, en el futuro.

  Ten en cuenta que solo las fincas antiguas deben tener ese informe. La antigüedad de la finca para que el informe sea obligatorio depende de la comunidad autónoma o, incluso del municipio. La norma general española son 50 años, pero en Catalunya, y en particular en Barcelona, se reduce a 45 años y en el municipio de Madrid es de solo 30 años.

  A menudo sucede que un edificio que debería haber pasado la ITE no lo ha hecho por decisión o negligencia de la comunidad de propietarios. A veces, se ha hecho un informa preliminar pero en él se han detectado incidencias que necesariamente se deben corregir antes de obtener el certificado de aptitud. En estos casos, es frecuente que la comunidad posponga el informe definitivo hasta haber recaudado el dinero suficiente para poder subsanar las incidencias graves e importantes. En estos casos, aún es más conveniente contar con el asesoramiento de un profesional que revise el edificio y lo valore técnicamente.

  A veces nos puede interesar la compra si no hay un certificado apto del edificio o incluso si no existe el informe. Si tenemos una evaluación clara del riesgo y la aceptamos, puede llevarse a cabo la compra si el comprador exonera al vendedor de presentar este documento y así se hace constar en la escritura de compraventa.

• También es crucial contar con una Nota Simple o Certificado Registral actual del inmueble. Debe ser actual porque este documento tiene una validez de solo 3 meses. Con él, podemos verificar si la propiedad tiene cargas de cualquier tipo.

  Las más habituales serían cargas financieras como una hipoteca. En este caso, tenemos que negociar con el vendedor cómo se procede con esta carga. Lo más habitual es que el vendedor cancele la hipoteca con el importe que nosotros le pagamos por el inmueble. Pero si nosotros también vamos a necesitar financiar nuestra compra, la hipoteca tiene condiciones interesantes y el banco acepta, podría interesarnos subrogarnos a ella. Hay ocasiones en que la carga ya no existe porque el pago de la hipoteca se canceló hace tiempo pero no se llegó a inscribir la cancelación en el registro. En este caso, también hay que escriturar e inscribir en el Registro de la Propiedad la cancelación de la hipoteca. De estas gestiones suele ocuparse el Notario elegido por el comprador. Para ello solicitará el pago de una reserva de dinero, que aportará el vendedor, que cubra en exceso las gestiones a realizar. Tras la inscripción en el Registro, el notario devolverá el dinero sobrante al comprador para que se lo reintegre al vendedor.

  Pero pueden existir otro tipo de cargas importantes, como las de vuelo. Por ejemplo, que un vecino, propietario de otro inmueble, pueda hacer una construcción en su patio delante de tu ventana. Es un derecho posible, aunque también es posible que la legislación actual le prohíba aprovechar su derecho de vuelo en cuyo caso, no puede ejercer su derecho y tu no tienes ningún problema. También es posible que el derecho de vuelo corresponda a un vecino de la escalera A, y tu inmueble esté muy lejos, en la escalera B, y por tanto su derecho, aunque lo ejerza no tenga ningún impacto sobre ti ni sobre tu propiedad (afectará solamente a otros vecinos).

  La nota simple también la solicitará el Notario antes de llegar a la firma de la escritura para añadirla al documento de compraventa, pero a ti te interesa conocer los detalles antes de decidir sobre la compra y contratar a ningún Notario.

• Necesitas disponer de la Cédula de Habitabilidad si estás comprando una vivienda. También puedes comprar un local sin cédula para usarlo de vivienda, pero estarás en el borde de la legalidad y debes considerar una serie de aspectos importantes: (a) no lo podrás vender legalmente como vivienda porque no lo es, (b) tampoco lo podrás alquilar como vivienda y (c) puedes vivir allí (igual que puedes vivir en una caravana o en tu coche) pero no es una vivienda y por tanto no te dará derecho a empadronarte. Todo ello implica que, muy probablemente, l podrás comprar más barato, pero también lo tendrás que vender más barato. Además de que el banco no te concederá por ese inmueble una hipoteca de vivienda, ni lo podrás asegurar como tal, ni aprovechar ningún beneficio fiscal de vivienda.

• Te han de dar un certificado energético con su correspondiente etiqueta. Es obligatorio y, aunque ahora mismo, nadie le presta demasiada atención, lo cierto es que una buena calificación energética hará que tu ahorres en tu factura eléctrica y de gas. Además, ya hay leyes europeas que marcan límites temporales a cada calificación energética. Esto implica que, según que calificación tenga tu inmueble en consumo y emisiones, puede ser que en pocos años no puedas vender ni alquilar tu propiedad, a no ser que inviertas un capital en rehabilitarla para mejorar su calificación.

• Desde este mes, en Catalunya es obligatorio que te proporcionen un certificado de presencia o ausencia de amianto en el inmueble. Este certificado, aunque redundante con lo que ya debe decir el informe del ITE, si existe, indica si hay o no amianto en el edificio y si los elementos que contienen amianto están en buen estado o no. Es de suponer que en breve haya otra ley que determine fechas para la eliminación de los elementos con amianto, especialmente si su estado de conservación no es bueno.

• No es obligatorio, pero sí es muy conveniente y deberían facilitártelo, que solicites las 3 últimas actas oficiales de la comunidad para conocer los entresijos vecinales y del edificio. Debes saber que problemas existen, que obras está pendientes y cuando se harán, cómo de saneadas están las cuentas de la comunidad y, en definitiva, lo más importante, si vas a tener que prever pagar en un futuro derramas para solucionar temas comunitarios o, peor aún, si ya hay derramas aprobadas que, legalmente, debería pagar el anterior propietario antes de venderte su inmueble.

• Con las actas o preguntándolo directamente al propietario, debes averiguar los gastos de comunidad y, de paso, el coste del IBI del inmueble.

• Si el inmueble está sometido al derecho de tanteo y retracto de una administración pública (gobierno autonómico o Ayuntamiento), te deberán aportar las cartas oficiales de rechazo al derecho de tanteo de todas y cada una de las administraciones que puedan ejercer este derecho.

• Accesoriamente, es necesario que dispongas de la información catastral del inmueble, a la que harán referencia todo el resto de documentos que identifican la propiedad.

Para el día de la escritura, el Notario habrá solicitado y tendrá a tu disposición:

• La Nota Simple, que como hemos mencionado antes, ya debería obrar en tu poder antes de decidir acudir al Notario.

• El certificado de valor catastral que determina si pagarás impuesto sobre el precio de compra o sobre este valor catastral en el aso, sumamente improbable, de que hayas encontrado una ganga que pagarás por debajo del valor catastral.

• El certificado de estar al corriente de pago del IBI del inmueble que habrá solicitado al ayuntamiento correspondiente.

Además de toda la documentación mencionada con anterioridad, el propietario deberá aportar un certificado emitido por el presidente o, más habitualmente, por el secretario y administrador de la comunidad de vecinos, que acredite que no hay deudas pendientes con la comunidad y que indique si hay derramas aprobadas pendientes.

Tras la firma, necesitarás que el vendedor te aporte los recibos de los suministros para que puedas proceder al cambio de titular, y el contacto del administrador de la comunidad, al que también deberá comunicar el cambio de propietario por la venta del inmueble. Tendrás que contactar con el administrador para que te incluya en la lista de propietarios de la comunidad y para proporcionarle tus datos para el pago de las tasas comunitarias.

Recuerda que, tras la escritura, debes pagar el ITP si se trata de un inmueble de segunda mano a través del modelo 600 de Hacienda. Solo después de este pago, podrás inscribir tu compra en el Registro de la Propiedad que corresponda a tu inmueble, aunque a menudo este trámite lo hace una gestoría o el Notario subcontratando a su gestoría habitual.

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