¿Regular el mercado soluciona el problema de la vivienda
Alberto Rouco
8/4/20264 min read
En Catalunya, y muy especialmente en la gran área urbana de Barcelona (la que define Eurostat) hay un grave problema de vivienda. Govern, Ajuntament de Barcelona y otros ayuntamientos del entorno de Barcelona están aplicando diversas medidas para intentar paliarlo con un éxito de momento muy limitado.
La última medida a debate en el Parlament de Catalunya es que la compra de pisos en mal estado para reformarlos, hacerlos habitables y venderlos una vez están en buenas condiciones es una práctica especulativa y que eliminar este modelo de negocio ayudará a paliar el problema de la vivienda. Es curioso que otros negocios, como la compraventa de acciones en bolsa, la aplicación de intereses abusivos por determinados préstamos o la acumulación de ciertas materias primas en almacenes sustrayéndolas de la venta hasta que sus precios suben exageradamente por la escasez de oferta en el mercado, no se cuestionen en cambio como gravemente especulativas.
También se insiste en la vivienda como bien de primera necesidad y, en consecuencia, como un producto cuyo mercado se debe regular. En cambio, nadie remarca que los alimentos, el agua o la energía son también productos de primera necesidad y nadie plantea regular de forma generalizada su mercado ni limitar legalmente sus precios aunque estos se disparen y contribuyan al aumento del IPC y al empobrecimiento de las familias tanto o más que la vivienda.
Para entender el problema de la vivienda y encontrar soluciones, os propongo analizar los datos sobre la evolución de la población y la vivienda en los últimos 25 años.
En 2001, la región urbana de Barcelona definida por Eurostat contaba 4,4 millones de habitantes, el 69% de la población total de Catalunya de 6,34 millones.
Las áreas urbanas de Tarragona-Reus, Girona y Lleida albergaban 0,3, 0,13 y 0,13 millones respectivamente. El total de población urbana alcanzaba los 5 millones, ocupando el 10,7% del territorio catalán. En resumen, el 79% de la población de Cataluña se hacinaba en el 10,7% de su superficie.
El número total de viviendas en Catalunya era de 3,24 millones. En el área urbana de Barcelona ascendía a 1,81 millones, de las que unas 320.000 (17,7%) eran viviendas unipersonales.
En 2026, la región urbana de Barcelona ya alcanza 5.8 millones de habitantes, el 71% de la población total de 8,2 millones en Catalunya.
Las áreas urbanas de Tarragona-Reus, Girona y Lleida albergan 0,4, 0,17 y 0,18 millones respectivamente, con lo que la población urbana en Catalunya llega a 6,55 millones. Ahora ya es el 80% de la población de Cataluña la que vive en el 10,7% de su superficie. Es el famoso 80/20 pero exacerbado hasta casi un 80/10 y nos indica que el problema de la vivienda se concentra principalmente en el 11% del territorio, pero afecta al 80% de las personas.
El número de viviendas en Catalunya ha aumentado en 24% y llega a los 4,02 millones. En el área urbana de Barcelona ha crecido en el mismo porcentaje hasta llegar a 2,25 millones, de las que ahora 540.000 (24%) son unipersonales.
En definitiva, en los últimos 25 años, la población de Catalunya ha crecido 29,3%, el número de viviendas 24% y las viviendas unipersonales han aumentado el 75%.
Centrándonos solo en el área urbana funcional de Barcelona, la población ha crecido casi un 32%, el número de personas que viven solas ha aumentado el 68% y el parque de viviendas disponible se ha incrementado solo en 24%. Es evidente que tenemos un problema, ¿verdad?
Vamos a simplificar la situación en un ejemplo fácil a escala muy reducida y con números pequeños, pero que reproduce fielmente lo que ha sucedido en el área urbana de Barcelona en los últimos 25 años.
En 2001, en nuestra aldea vivían 100 personas y ocupaban 42 casas. En 7 de ellas vivían personas solas. En las 35 casas restantes vivían 93 personas, a razón de una media de 2,7 personas por casa.
Ahora, en 2026, ya somos 132 personas, de las que 12 viven solas. Pero en este tiempo solo hemos construido 10 casas y necesitábamos 15 para albergar a las 32 personas que han llegado a la aldea (o nacido en ella). Nos faltan 5 casas: o bien dejamos a 13 personas sin hogar durmiendo en las calles, un 10% de la población, o bien hacinamos más personas en las casas no unipersonales disponibles, de manera que ahora vivan 3 personas por casa no unipersonal en lugar de las 2,7 personas en promedio que vivían antes.
En cualquier caso, es evidente que estamos estresando mucho el mercado inmobiliario en nuestra aldea y estamos dejando sin vivienda al 10% de la población por no haber construido las 5 viviendas (50%) más que necesitábamos para albergar a los nuevos habitantes que han llegado o nacido en estos 25 años, teniendo en cuenta además que el número de personas que viven solas ha aumentado un 68%. De hecho, este estrés inmobiliario no causa problemas solo al 10% de personas que no encuentra hogar sino que ha disparado al alza los precios de la vivienda poniendo en dificultades económicas a una gran parte de la población (tanto de la clase media como de la clase más humilde), pero, como siempre, quienes han sufrido el mayor perjuicio son las personas más desfavorecidas y vulnerables.
Volvamos ahora a la gran zona urbana de Barcelona. Simplemente tenemos que multiplicar todos los números de nuestra aldea/ejemplo por 44.000 para recuperar las cifras que hemos aportado antes.
Las proporciones se mantienen, es decir que las 5 casas adicionales que necesitamos en nuestra aldea para albergar a la población adicional desde 2001, son 220.000 viviendas necesarias en el área urbana de Barcelona adicionales a las 440.000 viviendas que hemos construido en estos últimos 25 años. El problema es que necesitamos el 50% más de viviendas que las que hemos edificado. Mientras no las construyamos y pongamos solución a este déficit de vivienda, el problema persistirá. Cualquier medida que no vaya en esta dirección no servirá para resolver la actual crisis de vivienda. La regulación del mercado y las limitaciones de precios son medidas populares (o populistas) pero totalmente ineficaces para solucionar el problema real. Por supuesto, es más fácil y rápido escribir y decretar leyes imponiendo precios o prohibiendo negocios que construir más de 200.000 viviendas. Lo malo es que perdemos el tiempo en acciones que no sirven para nada en lugar de trabajar en la única solución real.