¿Cuánto cuesta la rehabilitación de un piso?
Alberto Rouco
10/20/20267 min read
La pregunta del millón de euros. La respuesta que todo el mundo quisiera saber antes de empezar una reforma.
Antes de ir a los números, unas cuantas consideraciones básicas y obvias:
Depende de la calidad del diseño, de los instaladores y de los materiales. Se puede establecer un precio mínimo (con calidades bajas), pero es casi imposible establecer un precio máximo. Exactamente igual que con cualquier trabajo o con cualquier producto. ¿Cuál es el precio de un coche? El Chang Li S1-Pro, un microcoche 100 % eléctrico de origen chino, es hoy el más barato y cuesta poco más de 900 euros si se adquiere a través de plataformas de comercio electrónico como Alibaba. El más caro del mundo es el Rolls-Royce Droptail, una presunta obra de arte sobre ruedas valorada en unos 30 millones de euros. Así que un coche puede costar entre 1.000€ y 30.000.000€. Una rehabilitación, casi lo mismo. Podrías hasta instalar una grifería hecha de oro macizo (extremadamente rara y hecha bajo encargo por joyeros) o azulejos con auténtico pan de oro de 24K que supera ampliamente los 2.000 euros por metro cuadrado. Así que hay un límite, por supuesto, pero está en un precio muy alto!
Depende de lo que quiera ganar el reformista y de su honestidad. Se puede aceptar que cueste una fortuna la reforma diseñada por un arquitecto o interiorista de reconocido prestigio, con profesionales y artesanos altamente cualificados y con materiales premium. El problema es cuando el diseñador es malo o simplemente no hay diseñador, los instaladores son Pepe Gotera y Otilio, y en los materiales te venden gato por liebre. Esto no es una reforma cara de alto nivel. Es una estafa. El problema es que no es tan fácil reconocer cuando te estafan a menos que sea algo demasiado evidente.
Muchos presupuestos son muy opacos. No dejan claro que se incluye exactamente y cuales son las exclusiones, ni que materiales y que cantidades de cada material se usarán. Os enseño abajo un presupuesto real que me pasó un electricista para la instalación eléctrica completa de un piso pequeño por un importe superior a 7.000€ que resumió en solo 2 líneas. Obviamente he eliminado de la imagen el nombre y datos del instalador y de su empresa.
Raramente se indica por separado el coste de tareas indirectas, como el diseño o la dirección de obra. Esencialmente porque la mayoría de clientes no comprenden estas funciones ni que se cobre por ellas, aunque realmente son las más importantes para asegurar que la reforma llegue a buen puerto. Generalmente, ese coste se repercute en los costes directos de mano de obra y material. De la misma forma que la selección, compra, gestión y transporte de los materiales se incluye siempre en el coste de estos.
Muchas rehabilitaciones integrales, contrariamente a lo que indica toda lógica, se hacen sin un proyecto, sin un diseño, ni especificaciones ni una memoria de trabajos y materiales. A menudo no hay ni un técnico cualificado ni un diseñador detrás, sino que el propio instalador, aún careciendo de conocimientos suficientes, improvisa la obra en colaboración con el propio cliente, que en muchos casos es la primera vez en su vida que se enfrenta a una reforma, no tiene muy claro lo que quiere y desconoce todas las opciones entre las que podría elegir.
Hay más intrusismo profesional que en la mayoría de sectores. Muchos instaladores, incluso cuando se requiere una certificación oficial como en el caso de los frigoristas, carecen de la cualificación profesional adecuada y, lo que es aún peor, no tienen los conocimientos necesarios para desempeñar correctamente su trabajo. Aún así, o ellos o sus jefes e intermediarios, pretenden cobrar por su deficiente trabajo lo mismo que si fueran trabajadores cualificados.
No suelen firmarse contratos vinculados al presupuesto y a la obra. Con lo cual no queda claro lo que debe incluir la obra, ni su duración, ni siquiera un presupuesto cerrado final. Tampoco se suelen establecer unas penalizaciones claras en caso de retraso o incumplimiento. Y si todo va mal, el cliente no tiene herramientas adecuadas para reclamar ni para hacer valer sus derechos.
En el 90% de los casos hay sorpresas de última hora. Es cierto que en la rehabilitación de una finca antigua es probable que aparezcan sorpresas inesperadas. Pero el cliente no suele saber esto y el reformista no le informa. Es incluso probable que no le informe de las incidencias y de su coste adicional hasta el final del proyecto, cuando ya el cliente no puede decidir cómo afrontarlas. Y es también probable que el reformista infle maliciosamente el coste de resolución de incidencias porque, obviamente, no figuraban en el presupuesto inicial y porque, frecuentemente, es imprescindible resolverlas para poder concluir la reforma. El resultado es un precio final anormalmente hinchado respecto al presupuesto inicialmente aprobado por el cliente.
Si a todo lo anterior añadimos que muchas reformas acaban con un resultado peor de lo que el cliente esperaba, la frustración del cliente es absoluta. Esta decepción se debe a varias causas: (a) al cliente no se le ha explicado lo que podía esperar ni ha visto renders fieles al proyecto final (porque no hay un interiorista o arquitecto involucrado en el proyecto), (b) el instalador no es un buen profesional y ha sido incapaz de dejar buenos acabados en la obra, (c) los materiales, por estética o por calidad, defraudan las expectativas del cliente, y (d) las incidencias, que no se han explicado al cliente, han obligado a hacer cosas diferentes de las que se habían acordado inicialmente.
Las recomendaciones para hacer frente a todos estos problemas son las obvias de siempre:
Pide al menos 3 presupuestos (como hacen las comunidades de fincas o como harías al pedir una segunda opinión médica cuando te diagnostican una enfermedad grave) y analízalos a fondo. Pregunta y aclara todas las dudas.
Exige una memoria de obras y una de materiales que sean concretas, detalladas y precisas.
Pide renders para visualizar exactamente como acabará siendo tu casa.
Exige un contrato vinculado al presupuesto y a la memoria donde se indiquen calidades y se detallen fechas de entrega y penalizaciones en caso de incumplimiento y donde quede claro cómo reclamar al profesional cualquier anomalía o problema en la obra.
Reclama que se te mantenga continuamente informado de la evolución de las obras y de cualquier incidencia que pueda sobrevenir.
Si un reformista no se compromete a todo esto, mejor busca a otro. Recuerda que no siempre (de hecho, casi nunca) lo más barato es lo mejor.
Y, ahora sí, los números.
Si buscas en internet, la mayoría de webs te harán una estimación en torno a 1.000€/m2 por una reforma integral de calidad media. Si le preguntas a la IA, te dirá más o menos lo mismo porque ha consultado las mismas webs que tu. También te dirán que puede haber oscilaciones importantes dependiendo de la calidad de los acabados (evidentemente es cierto, tal como dijimos en nuestro punto número 1 de este artículo). Dicho eso, permíteme añadir otra consideración. La ecuación que define el precio de la reforma en € respecto a los m2 de superficie del piso, no es una recta sino que se satura. O sea que cuanto mayor es el piso, más barato proporcionalmente resulta la reforma (por simple economía de escala), así que la misma reforma en un piso de 200m2 cuesta menos de 900€/m2. Excepto por el detalle de que, seguramente quien posee un piso de 200m2, quiere una reforma de mayor calidad que le costará más de 1.000€/m2!
Para dar números concretos, vamos a considerar un piso pequeño de 50m2, a repartir los costes indirectos (diseño, permisos, tareas técnicas y dirección de obra) entre los directos, tal como lamentablemente se hace en el 99,9% de los presupuestos y a considerar una reforma media.
Te avanzo que un buen precio debe rondar entre los 45.000 y los 50.000€, IVA incluido. ¿En que se invierte este dinero?
Hemos incluido IVA de 21% en todas las partidas.
La demolición, asumiendo que se derriben algunos tabiques y falsos techos y que se desmonta completamente cocina y baño incluyendo azulejos y baldosas, costará unos 5.100€, incluida la retirada de todos los escombros a contenedores autorizados. El trabajo de los albañiles costará 10.000€, el fontanero 2.900€, la carpintería interior 900€ y la electricidad, incluyendo cableado y tubo corrugado, pero no mecanismos o iluminación, 5.100€, el frigorista 1.300€, y el pintor, incluida la pintura, 3.500€. La carpintería exterior, incluyendo la retirada de los cerramientos viejos y la instalación y el material de los nuevos, ascenderá a 6.000€. Finalmente, los materiales visibles, como revestimientos (azulejos, pavimentos, base de laminado, zócalos), equipamientos de baño y cocina, grifos, electrodomésticos, mecanismos eléctricos, protecciones, cuadro eléctrico, luminarias, mobiliario, encimeras, puertas, marcos y manillas, pero sin incluir los consumibles, como cemento, masilla, adhesivos, pintura, barniz, ni el material de obra, como ladrillos, planchas, estructuras y aislamientos de pladur, premarcos, tuberías de todo tipo, llaves de paso, cable, corrugado y cajas de conexión, ascienden a 13.400€. Esto suma en total 48.200€ (IVA incluido).
Analizado de otra forma, la cocina se lleva 8.400€, el baño 8.500€, el suelo 4.500€, las paredes y techos 4.900€, la pintura 3.000€, la carpintería interior 2.700€, los cerramientos exteriores 7.200€, la electricidad de la vivienda 6200€ y la climatización 2.800€. Total, de nuevo, 48.200€.
Como he indicado antes, el precio de la rehabilitación integral de un piso de 100m2 no será el doble de lo aquí expuesto. Debería ser algo menos, excepto si mejoramos las calidades. Pero, en todo caso, los porcentajes de las gráficas de abajo aplicarán bastante bien sea cual sea el tamaño del piso.
